La pregunta llega siempre en la misma parte de la conversación: "¿y aparte del precio, cuánto más hay que poner?". Conviene tener el número claro desde el principio, porque los gastos de cierre en Costa Rica se mueven en un rango bastante predecible y no deberían ser una sorpresa el día de la firma.
Los gastos de cierre, en grueso
Cuando se traspasa una propiedad ante notario, hay tres bloques de costo que casi siempre aparecen juntos:
- Impuesto de traspaso. Es del 1,5% y se calcula sobre el valor de la transacción, que no puede ser menor al valor registrado del inmueble.
- Timbres y derechos de registro. Un conjunto de timbres —Registro Nacional, municipal, agrario, Colegio de Abogados, Archivo Nacional, entre otros— que sumados suelen rondar cerca del 1% del valor.
- Honorarios notariales. Los fija el arancel de honorarios profesionales para notariado, con porcentajes escalonados que bajan conforme sube el monto de la operación.
En la práctica, sumando los tres bloques, la mayoría de los cierres se ubica entre el 3,5% y el 4,5% del precio de la propiedad. Sobre una casa de US$250.000 eso son unos US$9.000 a US$11.000 en gastos de cierre.
La costumbre en Costa Rica es que comprador y vendedor dividan los gastos de cierre por mitades. Es costumbre, no ley: se puede negociar, y conviene dejarlo escrito en la oferta.
El impuesto sobre bienes inmuebles
Este es distinto y es recurrente. Lo cobra la municipalidad donde está la propiedad, es del 0,25% anual sobre el valor registrado ante esa municipalidad, y normalmente se paga trimestral o anualmente.
Dos cosas que le importan al vendedor:
- El propietario debe declarar el valor del inmueble cada cinco años ante la municipalidad. Si no lo hace, la municipalidad puede valorarlo de oficio.
- Para traspasar, la propiedad debe estar al día con este impuesto y con los servicios municipales. Es uno de los trámites que más atrasa cierres cuando se deja para el final.
Existe además un impuesto solidario para viviendas de uso habitacional cuyo valor de construcción supera un umbral que se actualiza cada año. Si su casa está en ese rango, su contador o notario debe confirmárselo.
¿Y el impuesto sobre la ganancia?
Desde la reforma fiscal de 2018 existe un impuesto sobre ganancias de capital que aplica cuando se vende un inmueble con utilidad. La regla general es del 15% sobre la ganancia, con dos matices importantes:
- Para inmuebles adquiridos antes de julio de 2019, la ley permitió por única vez optar por pagar un porcentaje reducido sobre el valor total de transmisión en lugar del 15% sobre la ganancia. Conviene revisar cuál de las dos opciones le conviene.
- La vivienda habitual del contribuyente está exenta, bajo las condiciones que define la normativa.
Este punto es el que más varía caso por caso. No lo resuelva con una tabla de internet: siéntese media hora con un contador antes de poner precio.
Lo que el comprador debe revisar antes de firmar
Los gastos de cierre son predecibles. Lo que sale caro es lo que no se revisó. Antes de la firma, su notario debería entregarle:
- Estudio registral del folio real: quién es el dueño, y si hay hipotecas, gravámenes, servidumbres o anotaciones.
- Plano catastrado vigente y coincidente con lo que se está comprando.
- Certificado de uso de suelo de la municipalidad, si piensa construir o cambiar el destino del inmueble.
- Disponibilidad de agua del AyA o de la ASADA correspondiente. En lotes y fincas esto decide si el terreno es construible o no.
- Estado de cuenta municipal y de servicios, para verificar que no haya saldos.
Cómo presupuestarlo sin sorpresas
Una regla práctica: al precio de compra súmele un 2% si va a la mitad de los gastos de cierre, y reserve un colchón adicional para el estudio de títulos, el avalúo que pida el banco si va con financiamiento, y los primeros pagos municipales del año.
Si va a vender, haga el ejercicio al revés: del precio de venta réstele su parte de los gastos de cierre, el eventual impuesto sobre la ganancia y la comisión de corretaje. Ese número —no el precio de lista— es lo que realmente le queda.
Esta guía es informativa
Las tarifas, porcentajes y requisitos descritos corresponden a la práctica habitual en Costa Rica al momento de publicar y pueden cambiar. Antes de firmar cualquier documento, confirme los montos con su notario público y, si hay implicaciones fiscales, con un asesor tributario. Un agente de LA Realty Group puede acompañarle en todo el proceso.
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